Рынок земли и недвижимости в Крыму. Цены, спрос, процедуры купли-продажи в условиях действующего моратория.
Оксана Комедова,
Старший юрист Юридической компании «Правовой Альянс»

Опубликовано: Юридическая газета, №8, 24-02-2009

Републикация: Юридический портал Pravotoday

Завдяки великій кількості унікальних інвестиційних можливостей для міжнародних і українських компаній, значному потенціалу зростання, а також ухваленню ряда нормативно-правових актів у сфері будівництва, що спрощують реалізацію будівельних проектів (Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо сприяння будівництву», Закон України «Про попередження впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі і житлового будівництва») за останній час Кримський півострів увійшов до п'ятірки регіонів-лідерів  не тільки за темпами будівництва, але і за вартістю нерухомого майна.

Найбільшим попитом зі всіх об'єктів комерційної нерухомості в Криму як і раніше користуються торгові приміщення, особливо якісні складські і логістичні приміщення, а також міні-готелі і пансіонати.

В той же час проблема з фінансуванням, обумовлена значним скороченням банківського кредитування, нестабільністю національної валюти і політичною кризою в цілому, не може не відлякувати як крупних інвесторів, у тому числі і іноземних, так і інвестиції в кримську нерухомість взагалі.

В результаті для потенційних покупців нерухомості в Криму нарешті наступив довгоочікуваний момент, коли ціни на неї почали опускатися. Так, після літнього застою на вторинному ринку нерухомості експерти відзначили зниження цін на неї за останні місяці 2008 року на 15-30 %. Втім, якщо рахувати в гривневому виразі, то з січня 2008 року по січень 2009 року квадратні метри в Криму значно подорожчали, а якщо в доларах – то, навпроти, впали в ціні.

З урахуванням того, що криза – це вдалий час купувати активи для тих, хто володіє достатнім фінансовим ресурсом, в даний час в Криму склався так званий «ринок покупця», коли останній займає вичікувальну позицію – диктує свої умови, вибирає, торгується, а продавець, у свою чергу, знижує ціну або тримає її до кінця, після чого знімає об'єкт нерухомості з продажу.

В таких умовах аналітики прогнозують, що найближчим часом на ринку нерухомості найактуальнішим буде ринок оренди, який, до речі, зараз також «швидше мертвий, чим живий».

На ринку землі спостерігається аналогічна ситуація.

Домінуючими чинниками на земельному ринку також виступають ціна і попит, які і визначають інвестиційну привабливість земельних ділянок з огляду на можливість їх використання в комерційних цілях. З цієї точки зору найбільш привабливими для комерційного використання вважаються вільні від забудови земельні ділянки із земель державної і комунальної власності, на яких передбачається можливість здійснювати подальше будівництво багатоповерхових житлових будинків і торгових центрів. Фінансова криза вже призвела до падіння попиту на землю, а ринкові ціни на неї знизилися приблизно на 30  % в порівнянні з серединою 2008 року, доки ціни на землю Південного Берегу Криму досягали 30-50 тисяч доларів США за сотку, а в окремих районах Криму – до 70 тисяч доларів США за сотку.

В той же час, як відзначають фахівці на ринку землі, число операцій на земельному ринку з кожним днем зменшується. В основному продаються земельні ділянки тими особами, в яких земля знаходиться в заставі і не вистачає готівкових коштів для виплати кредиту, або які терміново мають потребу в грошах. Більша ж частина продавців або зняли свої пропозиції з торгів, або тримають ціну і не згодні поступатися більше ніж на 10 % заявленої вартості.

Повільне зниження цін на землю пояснюється перш за все небажанням власників віддавати такий привабливий ліквідний актив за символічну ціну в той час, коли виробництва стають нерентабельними, а за прогнозами експертів, в 2008 році в Криму практично закінчилася земля, яку можна було отримати безкоштовно.

Не дивлячись на те, що земельні ділянки разом з нерухомістю є одним з найпривабливіших об'єктів для інвестування, тенденції ринку землі свідчать також про недостатню урегульованість і конкурентність процедури придбання земельних ділянок як у власність, так і в оренду.

Гучні резонансні скандали, пов'язані з отриманням земельних ділянок із земель державної і комунальної власності на Південному Березі Криму і не тільки, про які весь час повідомляють засоби масової інформації, підтверджують непрозорість механізму надання ділянок суб'єктам підприємницької діяльності, що не сприяє виникненню реальної «чистої» ринкової ціни на землю.

В даний час реальна вартість земельних ділянок визначається вже не стільки прибутковістю її використання, скільки вартістю суми витрат, понесених суб'єктами господарювання під час офіційного оформлення прав на ділянку і суми «додаткових» платежів у вигляді різних «добровільних добродійних внесків», сплати місцевих зборів і тому подібне.

Прикладом може бути затвердження Сімферопольською міською радою Положення про цільовий фонд соціальної і інженерно-транспортної інфраструктури Сімферополя, який створений за рахунок засобів, що поступають від «замовників, що притягуються до комплексного соціально-економічного розвитку міста, а також добровільних внесків та інших надходжень ”. Таким чином, відповідно до даного нормативного акту при оформленні документів на землекористування, а також здійснення будівництва чи реконструкції в  Сімферополі суб'єкти підприємницької діяльності зобов'язані перераховувати кошти на рахунок даного фонду задля фінансування заходів щодо створення і функціонування об'єктів соціальної і інженерно-транспортної інфраструктури, залучення інвестицій в економіку міста. При цьому розмір таких «добровільних» відрахувань в деяких випадках складає до 20 відсотків від вартості будівництва. І подібні випадки не одиничні.

Вочевидь, що такі фактори прямо обмежують можливості і бажання отримувати і ефективно використовувати землю продуктивних землекористувачів і істотно гальмують розвиток ринку землі.

Крім того, кажучи про ринок землі в Криму, не можна не враховувати ту обставину, що більшість земель на території АР Крим є землями сільськогосподарського призначення, з яких більше мільйона гектар було передано в приватну власність.

І якщо зараз великі сільськогосподарські підприємства, у розпорядженні яких знаходяться значні площі сільськогосподарських земель, прагнуть оптимізувати  їх структуру, звільняючись від малопродуктивних земель, то більшість фізичних осіб - власників земельних паїв в умовах дії мораторію на їх відчуження або здають свої земельні ділянки в оренду за мізерну плату (яка часто здійснюється натуроплатою), або взагалі не обробляють свої ділянки, намагаючись відчужити їх за більш-менш прийнятною ціною.

Таким чином, створюється сприятливий грунт для придбання земель з цільовим призначенням для товарного сільськогосподарського виробництва. Не дивлячись на дію мораторію на продаж земельних ділянок даній категорії, земельний ринок працює, використовуючи прогалини, які є в земельному та цивільному законодавстві, внаслідок чого біля третини сільськогосподарських земель вже поміняли своїх власників.

Практичні схеми в області законного «обходу» мораторію на відчуження земель товарного сільськогосподарського виробництва, як правило, зводяться до  обміну земельними ділянками, який придбав особливу популярність у зв'язку з економічною кризою і небажанням платити високе мито за реєстрацію операцій купівлі-продажу, а також до зміни цільового призначення земель на ту категорію, яка понад усе відповідатиме їх подальшому використанню, або до отримання земельних ділянок у власність в порядку звернення стягнення кредитора на земельну ділянку  в процесі виконання судового рішення.

При цьому останні два варіанти регулюються виключно судовою практикою, що створює додаткові ризики відміни подібних судових рішень судами вищих інстанцій.

У випадку з визнанням права власності на земельну ділянку на підставі судового рішення про стягнення заборгованості варто також відзначити, що в тексті мораторію встановлена заборона не тільки на «купівлю-продаж» земель товарного сільськогосподарського призначення, але і на «відчуження іншими засобами». Звідси не можна виключати того, що дія мораторію розповсюджується у тому числі і на відчуження земель сільськогосподарського призначення за рішенням суду.

Такої точки зору дотримується Республіканський комітет із земельних ресурсів АР Крим, уповноважений проводити експертизу проектів землеустрою і видавати державні акти на земельні ділянки, розташовані на території Криму. Неодноразові випадки, коли вказаний державний орган фактично відмовлявся видавати власникові державний акт на земельну ділянку сільськогосподарського призначення по аналогічному рішенню суду про визнання права власності на земельну ділянку, вказуючи на те, що судове рішення буде виконано у разі зміни земельного законодавства, тобто після відміни мораторію.

Таким чином, придбанню права на землю сільгосппризначення обов'язково повинні передувати глибоке вивчення судової практики, а також практики фактичної реалізації судових рішень по аналогічних категоріях суперечок, що дозволить уникнути багатьох негативних наслідків реалізації інвестиційного проекту.