Комментарий к приказу ФГИУ «О внесении изменений в Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, которое принадлежит к государственной собственности»
Илья Костин, управляющий партнер Компании «Правовой Альянс»

Настоящий Приказ и как следствие новую редакцию типового Договора аренды государственного и коммунального имущества, следовало ожидать давно.
Принятие и внесенные изменения в Гражданский и Хозяйственный кодекс Украины и в некоторые нормативные акты  уже не в полной мере отображали юридическую действительность типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, которое принадлежит  к государственной собственности.

Несмотря на то, что данный договор является Типовым, то есть некоторые из его условий могут быть изменены, основываясь на  п .3 ст.187 Хозяйственного Кодекса Украины, сторонам не дано право изменять наиболее существенные его условия. Например, оплата государством неотделимых улучшений по окончанию действия договора аренды, порядок получения согласия на осуществление неотделимых улучшений. Более того, ФГИУ предусмотрел различные варианты редакций пунктов 3.1, 4.1, 5.2, 5.9 и других, которые применяются при возникновении определенных условий. Данное обстоятельство упростит применение данного Приказа и сократит сроки заключения договоров аренды.

Вносить изменения в уже заключенные договора аренды, дата подписания которых после 07.09.2007 не потребуется.

При заключение новых договоров аренды государственного или коммунального имущества, либо при продлении действия уже заключенных договоров, безусловно, будет учитываться новая редакция анализируемого Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, которое принадлежат  к государственной собственности.

Интересным и при этом не позитивным для будущих арендаторов государственного и коммунального имущества, является нововведение, изложенное в п. 3.10 и 5.3 типового договора. Теперь в обязательном порядке  арендатору необходимо отдавать государству задаток в размере нескольких (в приказе указано «два-три) ставок арендной платы за месяц.

Кроме того, если в предыдущей редакции Приказа ФГИУ от 23.08.2000 г. в качестве ответственности за несвоевременное перечисление арендной платы была предусмотрена пеня. То в новой редакции Приказа, в п. 3.8 Типового договора, в случае неуплаты более 3-х месяцев, недобросовестному арендатору грозит штраф в процентах от суммы задолженности, при этом размер штрафа, конечно, не указан.

Позитивным моментов мне видится существование п.10.5 типового договора, в соответствии с которым арендодатель - государство  гарантирует права пользования имуществом, в случае перехода права собственности на арендованное Имущество третьим лицам. При этом правда есть оговорка, что договор сохраняет свое действие для нового собственника арендованного Имущества (его правопреемников), за исключением случая приватизации арендованного Имущества Арендатором.

Учитывая то, что выбытие из государственной собственности имущество, в основном, осуществляется путем приватизации, этот пункт является декларативным и отображает условия найма уже изложенные в ст. 770 Гражданского Кодекса Украины.