04 сентября 2007

Правовая Неделя, № 506 (36), 2007-09-4

Согласно ч. 7 ст. 128 Земельного кодекса Украины договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. В Гражданском кодексе Украины, а именно в ст. 657 так же указано, что договор купли-продажи земельного участка, целостного имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

При удостоверении договоров купли-продажи земельных участков нотариусы руководствуются Законом Украины «О нотариате» и Инструкцией о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины. В частности, статьей 55 Закона Украины «О нотариате» предусмотрено, что соглашения об отчуждении и залоге имущества, которое подлежит регистрации, удостоверяются при условии предоставления документов подтверждающих право собственности на имущество, которое отчуждается или предоставляется в качестве залога. В случае залога будущего имущества или создания обеспечительного обременения в будущем имуществе нотариусу предоставляются документы, которые подтверждают наличие прав на приобретение такого имущества в собственность в будущем. При удостоверении соглашений об отчуждении или залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества проверяется отсутствие запрещения отчуждения или ареста имущества. Удостоверение подобных договоров об отчуждении недвижимого имущества, в т. ч. и земельных участков, проводится по месту нахождения указанного имущества или по месту нахождения одной из сторон договора.

Однако ст. 60 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины противоречит ст. 55 Закона Украины «О нотариате» в части места удостоверения сделки. Нормы ст. 55 Закона предусматривают два места удостоверения сделки - по месту нахождения указанного имущества или по месту нахождения одной из сторон договора. В ст. 60 Инструкции содержится только одно место удостоверения сделки - по месту нахождения имущества (если продается земельный участок, то земельного участка).

Однако согласно Методических рекомендаций относительно применения статьи 55 Закона Украины «О нотариате», указанных в письме Министерства юстиции Украины от 01.02.2006 года № 31-34-19 указано, что 14 января 2006 года вступил в силу Закон Украины от 15 декабря 2005 года N 3201-IV "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" (дальше - Закон), которым нотариусы обязаны руководствоваться в своей деятельности в соответствии с статьей 7 Закона Украины "О нотариате"

Пунктом 5 Закона внесены, в частности, изменения к части четвертой статьи 55 Закона Украины "О нотариате", согласно с которыми удостоверение соглашений об отчуждении или залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества осуществляется по месту расположения указанного имущества или по местонахождения одной из сторон сделки.

В соответствии с статьей 647 Гражданского кодекса Украины местом заключения договора является место проживания физического лица или местонахождения юридического лица, которое сделало предложение заключить договор, если другое не установлено договором.

С целью установления единственной нотариальной практики в применении указанной нормы необходимо заметить, что согласно Гражданского кодекса Украины (статья 93) термин "местонахождения" касается лишь юридического лица. Таким образом, если сторонами (одной из сторон) в договоре являются юридические лица удостоверения договора может осуществляться по местонахождению одной из сторон (юридического лица) сделки. Однако, удостоверение договора об отчуждении или залоге недвижимого имущества может осуществляться также за местом расположения указанного имущества.

Исходя из положений вышеупомянутой статьи 647 Гражданского кодекса Украины считаю, что при удостоверении договора отчуждения недвижимого имущества или ипотеки по месту нахождения такого имущества, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, необходимо в тексте сделки отмечать о том, что стороны по этому договору пришли к согласию относительно места его заключения.

Поскольку в соответствии со статьей 29 Гражданского кодекса Украины физическое лицо имеет место проживания, в случаях, когда сторонами по договору отчуждения недвижимого имущества или ипотеки являются физические лица, нотариальное удостоверение таких договоров возможно лишь по месту расположения этого недвижимого имущества.

Однако на практике нотариусы руководствуются нормами ст. 60 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины и удостоверяют сделку по месту нахождения имущества. В данном случае продавец или покупатель, который получил письменный отказ нотариуса в удостоверении сделки по месту жительства (регистрации) физического или юридического лица может обратится в суд за защитой своих законных прав.