27 октября 2005
Журнал "ЮРИДИЧНИЙ РАДНИК" № 5 (7) октябрь 2005 г.
07 Сентября 2005 г. в Киеве Компанией «ПРАВОВОЙ АЛЬЯНС» под эгидой Комитета по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины организовано проведение круглого стола для юристов и специалистов, интересующихся вопросами функционирования рынка недвижимости в Украине, и, конечно, для самих участников указанных правоотношений, для которых вынесенные на обсуждение вопросы являются актуальными и проблемными.
Исключительно интересной и насущной является тема, вынесенная на обсуждение основным вопросом - судебная практика применения норм Соглашения между Украиной и Российской Федерации о взаимном признании прав и регулирование отношений собственности, касающаяся расположенной на территории Украины недвижимости, возведенной и созданной юридическими лицами Российской Федерации и бывшими общесоюзными предприятиями, учреждениями и организациями.
Компания «ПРАВОВОЙ АЛЬЯНС» давно занималась этим конкретным вопросам и провела ряд успешных дел по признанию права собственности нерезидентов на объекты социальной сферы (пансионат, база отдыха и проч.), построенные ими за счет собственных средств в Крыму.
Полагаем, что, когда существует проблема, всегда лучше совершить упреждающий шаг - и решить проблему на подготовленном плацдарме, своим оружием и играя по своим правилам. Но процесс в целом казался вялотекущим и к нам обращались крупные российские предприятия - но по мере возникновения необходимости, то есть, после какого - либо более - менее серьезного выпада со стороны государственных органов Украины.
Однако, на сегодняшний день на фоне реприватизационных процессов в стране, набирающего силу передела собственности и особого «внимания» к российским инвесторам, основные «компетентные» органы государства подступились к теме российской собственности гораздо плотнее. Процесс передачи санаториев и пансионатов, построенных конкретными российскими предприятиями и организациями, в ведение различных министерств и местных органов власти безо всякого согласия и без ведома собственника (чье право никем не оспорено!) приобретает очертания гигантской волны, и пока она не захлестнула весь полуостров, мы решили осветить эту, на наш взгляд, абсолютно неправомерную ситуацию, вынести саму проблему на суд своих коллег и привлечь внимание государственных институтов.
Но об этом подробнее - в другой раз.
А сегодня - о том, почему с такой достаточно объемной темой вторым вопросом обсуждения на круглом столе мы выбрали такую достаточно локальную проблему как «Практические аспекты приобретения земельных участков с находящимися на них объектами природно - заповедного фонда».
Освещая вопрос на заседании и беседуя с участниками круглого стола во время кофе - брейка, я увидела неподдельный интерес к проблеме со стороны участников и в очередной раз убедилась в том, что все, что касается земельных вопросов, не бывает «локальным».
Все, кто когда - либо на практике сталкивался с оформлением прав на земельные участки, прочувствовали на себе громоздкость механизма, а также сложность и неоперативность процесса приобретения земельных участков (в основном речь идет, конечно же, о первичном рынке земли). И особенно это касается приобретателей земельных участков - нерезидентов, либо предприятий с определенной долей иностранного участия, для которых действующее законодательство устанавливает особые условия продажи.
В настоящее время очень многие нерезиденты (это, исторически, преимущественно - россияне), имеющие недвижимость в Украине и, в частности, в Крыму, осознали необходимость надлежащего оформления права на земельные участки, под этой недвижимостью расположенные, и непосредственно приступили к этому процессу.
При этом такая активность, на мой взгляд, не случайна и отражает определенные и политико-экономические тенденции в отношениях и деятельности российской власти и российского бизнеса в Украине.
Но сегодня речь не об этом. За сопровождением процесса приобретения в собственность земельных участков мудрый и аккуратный покупатель обязательно обратится в юридическую компанию и в каждом конкретном случае, исходя из индивидуальных обстоятельств, ему будет предложено решение вопроса.
Мы вынесли на обсуждение тему, которая всколыхнула наш регион и, в основном, лечебно - оздоровительные учреждения и предприятия туристического комплекса, расположенные в Автономной Республики Крым. Хотя, я полагаю, эта тема актуальна и для ряда регионов Украины.
Поскольку весь Крым является - как мы позиционируем - уникальным природным регионом, множество cанаториев, домов отдыха и даже гостиницы находятся в зонах, так или иначе относящихся к объектам природно-заповедного фонда (ПЗФ). Это парки-памятники, заповедники, заповедные урочища, региональные ландшафтные парки и т. п.
И здесь своя проблематика.
Две крупные проверки Генеральной прокуратуры Украины вопросов соблюдения земельного и природоохранного законодательства в Крыму выявили многочисленные якобы «нарушения», допущенные резидентами и нерезидентами при выкупе земельных участков. Я не исключаю, что в отдельных случаях нарушения действительно имели место. Более того, было бы наивным полагать и убеждать собеседников в том, что наш рынок земли - прозрачный, общедоступный и открытый.
Однако, на наш взгляд, государственные органы часто излишне обобщают спорные моменты и распространяют допущенные одним субъектом нарушения на все сколько-нибудь сходные правонарушения, создавая прецедент и формируя практику. А ведь каждый случай - уникален.
Давайте задумаемся: Вы - покупатель (любого товара на любом рынке) принимаете решение, вкладываете деньги, тратите массу времени и усилий, бегаете по инстанциям, убеждаете, доказываете, получаете согласования, доказывая при этом каждому попадающемуся на Вашем пути чиновнику (и совершенно обоснованно!), что Вы всего-навсего реализовываете свое право, предусмотренное действующим законодательством. Вы заинтересованы соблюсти все предусмотренные законом требования, чтобы в какой-то момент к вам не подошли и не сообщили: «Верните, это не Ваше».
По нашим сведениям основная масса покупателей земельных участков проходит процедуры в соответствии с нормами, предусмотренными законодательством, оформляют всю соответствующую документацию, заключают договоры в полном соответствии с предъявленными к ним требованиями, удостоверяют их нотариально, реально исполняют и получают государственные акты на право собственности на земельный участок соответствующего образца. И, тем не менее, к ним подходят, и «просят вернуть».
Сейчас многие субъекты хозяйствования, которые только начали работу по оформлению документов для выкупа земельных участков, приостановили ее.
Это состояние уже стало привычным для нас в последнее время: затаились, ждем. Затаились и органы, принимающие решения: многие местные советы ввели мораторий на принятие решений относительно распоряжения земельными участками.
Чего дождались на сегодняшний момент?
Выводы Генеральной прокуратуры по результатам проверок о допущенных нарушениях в Крыму обернулись целой волной прокурорских протестов на решения местных советов и постановления СМ АР Крым о продаже земельных участков (в основном, они удовлетворяются), далее, возбуждено ряд уголовных дел в отношении должностных лиц, руководящие посты в исполнительной власти АРК, местных советах, органах земельных ресурсов. И, конечно, в хозяйственные суды поданы иски о признании недействительными уже заключенных и исполненных договоров купли-продажи земельных участков.
И среди них - целый ряд объектов, относимых к объектам природно-заповедного фонда (далее - объекты ПЗФ).
В 90% случаев основание у прокурора одно - объекты ПЗФ - это объекты права собственности украинского народа и не подлежат передаче в частную собственность.
Внимательно проанализировав доводы прокуратуры, и учитывая особенную область данных правоотношений, тем не менее, мы не можем так безоговорочно согласиться с категоричностью подобных суждений.
Я позволю себе ниже краткий анализ «Можно?» и «нельзя» действующего в настоящий момент законодательства в Украине.
За основу взяты основания, предъявленные прокурорами в конкретных исковых заявлениях по конкретным судебным ситуациям наших клиентов.
Итак, прокуратура в качестве «Нельзя» ссылается на: «Нельзя6 ст. 13 Конституции Украины: «земля и иные природные ресурсы, находящиеся в границах территории Украины, являются объектами права собственности украинского народа. От имени украинского народа право собственника осуществляют органы государственной власти и местного самоуправления».
«Можно?»: Вы усматриваете в данном положении какой-либо запрет на отчуждение? Нет? Я тоже.
«Нельзя»: ст. 4 Закона Украины «О природно-заповедном фонде Украины»: «территории природных заповедников, земли и иные природные ресурсы, относящиеся к национальным природным паркам, являются собственность украинского народа».
«Можно?»: Тот же тезис, только без указания субъектов, которые имеют право собственника осуществляют. Но они указаны в Конституции Украины, Законе «О местном самоуправлении в Украине» и проч.
«Нельзя»: ст. 6 Закона Украины «О природно-заповедном фонде», где указано, что «территории и объекты, имеющие особую экологическую, научную, эстетическую, хозяйственную и историко-культурную ценность, подлежат комплексной охране».
«Можно?»: но с этим утверждением также никто не спорит.
«Нельзя»: ст. 84 Земельного кодекса Украины «К землям государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность, относятся земли под объектами природно-заповедного фонда».
«Можно?»: Интересно, что, делая выдержку из законодательного акта, прокуратура здесь ставит точку. Однако в указанной норме Земельного кодекса предложение продолжается словами «если иное не предусмотрено законом» (пп. «г» п. 4).
Закон? Есть общий закон, есть специальный. Обратимся сначала к общему6 тот же Земельный кодекс Украины, ст. 45: «1. Земли природно-заповедного фонда могут находится в государственной, коммунальной и частной собственности. 2. Порядок использования земель природно-заповедного фонда определяется законом».
Обратимся к специальному закону. Закон «О природно-заповедном фонде», ч. 2 ст. 4: «региональные ландшафтные парки, зоны - буферная, антропогенных ландшафтов, регулированного заповедного режима биосферных заповедников, земли и иные природные ресурсы, включенные в состав, но не предоставленные национальным природным паркам, заказники, памятники природы, заповедные урочища, ботанические сады, дендрологические парки, зоологические парки и памятники садово-паркового искусства могут пребывать как в собственности украинского народа, так и в иных формах собственности, предусмотренных законодательством Украины».
Когда я в беседе с прокурором, которую он назвал «поговорим как юрист с юристом», обратила внимание на эту норму Земельного кодекса, мой собеседник нашелся: «Законодатель имел в виду, что, если в собственности физического либо юридического лица уже находится земельный участок, на котором только создается объект ПЗФ, то именно в этом случае такой объект может принадлежать лицу негосударственной формы собственности».
Может быть спросить у самого законодателя?
Ч. 3 этой же ст. 4 Закона прямо предусматривает: «Ботанические сады, дендрологические парки и зоологические парки, созданные до принятия этого Закона, не подлежат приватизации». Значит, другие объекты - подлежат? Читаем дальше, ч. 4 статьи: «В случае изменения форм собственности на землю, на которой находятся заказники, памятники природы, заповедные урочища, парки-памятники садово-паркового искусства, собственники земли обязаны обеспечивать режим их охраны и сохранения с соответствующей перерегистрацией охранного обязательства». Так Можно? Статья прямо предусматривает возможность изменения собственности на земельные участки с объектами ПЗФ.
«Нельзя»: коньком и козырной картой в предъявляемых обвинениях правоохранительных органов является ст. 150 Земельного кодекса Украины. Ч. 1 статьи дает перечень особо ценных земель, к которым относятся и земли природно-заповедного фонда, и устанавливает, что изъятие особо ценных земель для несельскохозяйственных нужд не допускается, за исключением случаев, определенных ч. 2 статьи. Часть же вторая статьи определяет возможность и порядок изъятия земельных участков особо ценных земель, находящихся в государственной или коммунальной собственности, для строительства объектов общегосударственного значения, дорог, трубопроводов, осушительных и оросительных каналов, нефтяных и газовых скважин и производственных сооружений и т. п.
«Можно?» Ссылки на эту норму как обоснование запрета продажи земельного участка в нашем случае вообще юридически не корректны. В ст. 150 ЗК речь идет об «изъятии», а изъятие земельного участка в соответствии со ст. 143 Кодекса является одним из способов принудительного прекращения прав на земельный участок, причем термин «изъятие земельного участка» применяется только в контексте его изъятия в целях общественной необходимости. Кроме того, обратите внимание на то, что в ст. 150 Земельного кодекса речь идет об изъятии земельного участка особо ценных земель, вследствие которого объект природно-заповедного фонда превращает свое существование, или существенным образом повреждается (помните, для «строительства объектов общегосударственного значения, дорог, трубопроводов, осушительных и оросительных каналов, нефтяных и газовых скважин и производственных сооружений и т. п.»?!)
При обычном же переходе права собственности вследствие продажи земельного участка новому собственнику, повторюсь, в соответствии с ч. 4. ст. 4 Закона Украины «О природно-заповедном фонде Украины», «в случае изменения форм собственности на землю, на которой находятся заказники, памятники природы, заповедные урочища, парки-памятники садово-паркового искусства, собственники земли обязаны обеспечивать режим их охраны и сохранения с соответствующей перерегистрацией охранного обязательства». То есть сохраняется режимность объекта! А соответствующие государственные органы при этом имеют право осуществлять контроль, принуждать добросовестно нести принятые на себя обязательства и привлекать к ответственности лиц, их не исполняющих.
Так может быть лучше направить усилия именно на этот сегмент правоотношений «собственник-государство»? И тогда обе стороны будут заинтересованы в сохранении, восстановлении и приумножении тех наших природных богатств, которые заявлены и декларируются государством?
