08 июня 2005
Первое электронное ежедневное деловое издание "Сейчас"
Такого наплыва проверяющих в Крыму еще никогда не было: по некоторым сведениям, их количество превышает 300 человек. Это рабочая группа земельной комиссии секретаря Совета национальной безопасности и обороны, межведомственная комиссия по проверке соблюдения требований законодательства в сфере рационального использования и охраны земель в АРК во главе с премьер-министром Анатолием Матвиенко, представители правоохранительных органов, КРУ, ГНАУ, комиссия Генеральной прокуратуры. Аналогичные рабочие группы созданы во всех городах и районах автономии.
Результаты работы проверяющих налицо: количество обращений по земельным вопросам в крымский офис компании «Правовой альянс» многократно увеличилось по сравнению с предыдущим годом. И если в 2004 г. обращения клиентов сводились к вопросам юридического сопровождения приобретения земельных участков, и лишь немногие - примерно 12% - ставили задачу обжалования актов органов местного самоуправления, то в 2005 г. все поменялось местами.
На данный момент правоохранительные органы, в основном прокуратура, проводят проверки в зависимости от важности объекта. Либо на объект выезжает следователь с постановлением о проведении выемки в порядке, предусмотренном ст. 178 Уголовно-процессуального кодекса Украины, либо проверка производится на основании материалов, предоставленных органом местного самоуправления. В первом случае выемка проводится в отношении крупных объектов. Кроме того, уголовно-процессуальные действия не ограничиваются только субъектами хозяйствования, которые приобрели земельный участок, выемка производится также и в органах местного самоуправления, которые принимали решение об отчуждении (сдаче в пользование) земельных участков. Основанием для выемки является «...возбуждение уголовного дела в отношении должностных лиц ... управления земельных ресурсов и Совета министров АР Крым...».
Далее на основании ст. 21 Закона «О прокуратуре» прокуратура по результатам проверки выносит протест об отмене акта, который, по ее мнению, противоречит действующему законодательству. Из всех известных случаев удовлетворяются все протесты, без исключения и обсуждения. При этом не возникает никаких дополнительных вопросов о степени их реализации. Нередки случаи, когда земля не только продана, но и на ней сооружено недвижимое имущество. Данные «обременения» не учитываются при опротестовании прокуратурой и отмене актов ненормативного характера властями, что самым лучшим образом характеризует «дотриман ня» принципа верховенства права новой, «незлочинною» властью.
Отсутствие прав собственности на участок, на котором расположена дорогая недвижимость, не может повлечь серьезных последствий для владельца такой недвижимости
С правовой точки зрения, такие действия проверяющих могут служить одним из важнейших оснований при защите субъектами хозяйствования своих прав в суде. Ст. 417 Гражданского кодекса Украины (ГК) предусматривает, что в случае прекращения права пользования земельным участком, на котором сооружено строение, собственники земельного участка и строения определяют правовые последствия такого прекращения. В случае недостижения договоренности собственник земли имеет право требовать от собственника строения его сноса. Однако если снос строения является нецелесообразным в связи с явным превышением стоимости строения по сравнению со стоимостью земельного участка, суд может вынести решение о выкупе собственником строения земельного участка. Другими словами, отсутствие прав собственности (пользования) на земельный участок, где расположена недвижимость, собственность которой не оспаривается и стоимость значительно превышает стоимость земли, не может повлечь сколько-нибудь серьезных последствий для владельца недвижимого имущества. Исключение составляет, пожалуй, потеря оплаченной стоимости земельного участка, а также стоимости земли (если таковая имеется), прилегающей к этому участку.
Кроме того, стоит отметить, что в действующем законодательстве не упоминается о полномочиях органов власти и местного самоуправления, касающихся отмены ранее принятого акта ненормативного характера, каковыми, согласно ГК, Земельному кодексу и Закону «О местном самоуправлении в Украине» являются решения Совмина АРК, местной государственной администрации или сельского, поселкового, городского совета о продаже земельного участка или об отказе в продаже.
Однако Верховный Суд в своем постановлении Пленума от 16.04.2004 г. № 7 «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» пришел к выводу, что, исходя из установленных законодательством условий предоставления земельных участков, нельзя считать противоречащим закону решение органа исполнительной власти или местного самоуправления об отмене своего решения, согласно которому земельный участок был неправомерно получен в собственность или пользование.
Илья Костин: аргумента "продали дешево" для отмены акта о предоставлении земли недостаточно.
Таким образом, выделяем основную предпосылку, с помощью которой возможна отмена акта индивидуального действия органом исполнительной власти или местного самоуправления: незаконность. Без наличия судебного решения аргументы к отмене акта индивидуального действия органом власти должны быть очень весомыми. Тут нельзя будет ограничиться часто используемым в последнее время понятием «продали дешево».
В связи с этим подходим к самому интересному моменту - к последствиям проверок, которые на момент написания данных строк еще не наступили, но наступление коих необратимо.
Имея в наличии отмененное решение органа власти, разрешившее отчуждение земельного участка или передачу его в пользование, прокуратура (а именно она будет являться в дальнейшем главной движущей процессуальной силой) предпримет действия, которые нашли свое отражение в п. 8 Пленума Верховного Суда Украины от 16.04.2004 г. № 7, а именно: предъявит иск о признании недействительными документов (договор купли-продажи), выданных на основании пересмотренного решения. Хотелось бы отметить, что иск будет подан в том случае, если заинтересованная сторона не станет оспаривать решение органа власти об отмене своего же решения.
Мне кажется, что вопрос о возврате из бюджета уплаченных сумм за приобретенные земельные участки и возведенные объекты недвижимого имущества разрешаться судом в данном процессе не будет, какие бы ходатайства и аргументы ни приводила потерпевшая сторона.
В последующем, когда первая волна исков прокуратуры пройдет, а, как известно, государственная машина не может работать постоянно на максимальном режиме, потерпевшие ринутся на основании п. 2 статьи 216 ГК предъявлять иски о возмещении из бюджета уплаченных сумм и взыскании убытков, причиненных действиями органов власти, которые принимали незаконные (уже установленные судом) решения о продаже, передаче в пользование земельных участков. Однако в этом случае возможность взыскания убытков субъектом хозяйствования будет неразрывно связана с основаниями, по которым было пересмотрено решение о продаже (передаче в пользование) земельного участка. Например, отсутствие согласования с Кабинетом Министров при продаже земельного участка иностранному юридическому лицу не будет являться основанием для взыскания убытков с органа местного самоуправления, который в нарушение действующего законодательства принял решение о продаже, так как в этом случае условие для взыскания убытков - виновность - присутствует у обеих сторон правоотношений.
Кроме того, бывают ситуации, когда после осуществления процедуры покупки земли в соответствии с требованиями украинского законодательства и оплаты ее стоимости (зачастую это довольно внушительные суммы) собственники земли, столкнувшись с проблемой признания незаконной передачи им земельного участка, вынуждены возвращать свои «кровные» из казны. Это, как известно, дело не только неблагодарное, но зачастую и гиблое.
Какие же действия предпримет государство? Чтобы нивелировать взыскание сумм из бюджета за ранее оплаченные земельные участки, которые составляют, по сути, задолженность, прокуратура предъявляет встречный иск о причиненных убытках государству. Однако это действие возможно при условии, если доказана вина самого субъекта хозяйствования.
В ином случае, если суд подтвердил незаконность акта индивидуального действия и причиной этому послужили незаконные действия органов власти, например, принятие незаконной оценки и т.п., пойти путем предъявления иска об убытках государству, на мой взгляд, крайне сложно. Тогда государству придется доказать причинно-следственную связь в действиях должностных лиц органа власти и должностных лиц самого субъекта хозяйствования. По всей видимости, это будет сделано уже с помощью уголовного закона в отношении должностных лиц субъекта хозяйствования.
В этом небольшом анализе я намеренно сгущаю краски и не даю возможности субъекту хозяйствования защищать свои интересы в суде. Согласитесь, что при всестороннем и полном рассмотрении судом дела с таким составом картина выглядела бы совсем по-другому.
В данный момент при работе проверяющих создается впечатление, что перед ними поставлена задача опротестовать и отменить все решения по земле, которые принимались за последние несколько лет. При этом могу однозначно констатировать, что в этот «с писок» попадают сделки, совершенные в полным соответствии с действующим законодательством. Более того, в «списке» в массовом количестве присутствуют земельные участки, на которых уже сооружены строения.
А пока в Крыму действует принцип: лес рубят, щепки летят.
Справка «СЕЙЧАС»:
За две недели проверки, которую осуществляет бригада Генеральной прокуратуры Украины в Крыму, внесено 65 протестов на решения местных властей о выделении земли. Об этом на расширенном заседании комиссии по проверке соблюдения требований законодательства, реализации государственной политики в сфере рационального использования и охраны земель в Симферополе сообщила заместитель генерального прокурора Татьяна Корнякова.
По ее словам, удовлетворено 489 протестов, в результате в коммунальную собственность возвращено 197 га земли, коммерческая стоимость которой составляет около $ 900 млн. Направлено в суд 173 иска на общую сумму 1 млн. грн. К уголовной и административной ответственности привлечены 54 должностных лица. Всего с января этого года Генеральная прокуратура Украины расследует в Крыму 50 уголовных дел о злоупотреблении с выделением земель.
